terça-feira, 24 de setembro de 2013

Bolha Imobiliária


Recentemente comentei sobre uma possível bolha imobiliária em formação no Brasil. O fator que mais me preocupava era o aumento do “crédito podre”. A reportagem da revista Veja desta semana comprova a elevação vertiginosa da taxa de inadimplência do programa “minha casa, minha vida” do Governo Federal; segundo a revista, “minha casa, minha dívida”. Programas populistas, mal planejados e mal executados pelo Governo Federal, costumeiramente têm viés eleitoreiro e quase sempre com fraco desempenho. Pior, podem desencadear um calote generalizado no setor bancário, sem precedentes. Por mais que por enquanto o problema esteja focado em financiamentos mais populares, especialmente pela Caixa Econômica Federal, o problema pode se agigantar com o passar do tempo e contaminar outros segmentos bancários. Desta forma, apesar de ser apenas um mau sinal incipiente, devemos estar alertas e mais precavidos em investir diretamente no setor imobiliário. Neste momento, uma ótima opção para se investir no mercado de imóveis é aplicar nos “bons” fundos imobiliários que administram grandes imóveis e com alta taxa de locação. Os contratos são longos e reajustados pela inflação, além dos saudáveis e generosos dividendos mensais, isentos de IR para o pequeno investidor. Fique atento!



quarta-feira, 18 de setembro de 2013

O dia “D” está chegando



Para quem opera no mercado de ações, hoje foi um dia daqueles: euforia total. Até mesmo para os profissionais do mercado que lucram com a bolsa mesmo em momentos de queda. Ganhar com o aumento das ações é muito mais saboroso que nas operações vendidas. O dia foi ainda mais fantástico, pois rompemos uma forte resistência em 54 mil pontos, inclusive superando a média móvel de 200 períodos e com alto volume financeiro (ver gráfico abaixo). A “desculpa” de hoje foi a decisão do Banco Central Americano em manter os estímulos fiscais, mas acredito que na verdade, a nossa bolsa continua muito barata quando comparado a seus pares, e por isso muito atrativa. Todavia nem tudo é alegria. Veja alguns pontos:
1 = Estamos nos aproximando de uma fortíssima resistência em 57 mil pontos (linha horizontal azul). Aqui sim, teremos o divisor de águas. Se superarmos, teremos um ótimo último trimestre em 2013, pois a sazonalidade ajuda – período de compras. Contudo tenho convicção que superar esta marca não será fácil. O ideal é atingir rapidamente os 57 mil pontos e depois recuar para ganharmos força!
2 = O não rompimento pode derrubar o mercado, desta forma preparem-se para o combate. As operações de HEDGE serão fundamentais (proteção).
3 = Provavelmente a mídia começará a falar bem da bolsa. Cuidado com a euforia em demasia!
4 = Lembre-se de que ainda nem recuperamos os 61 mil pontos do fim do ano passado. Assim, ainda “estamos” no prejuízo.
Confesso que continuo otimista com a minha previsão de 63 a 69 mil pontos até o final do ano, entretanto, sempre com muita cautela e atento aos fatores comentados. O mercado é muito dinâmico.

Bom, por enquanto esqueçamos o futuro, pois o dia é de comemorar! Cadê a champagne?... Tintim!

MJR

terça-feira, 10 de setembro de 2013

O Dólar, a economia e a bolsa!



Outro dia comentei sobre o dólar e seus efeitos sobre a economia. Como o assunto continua palpitante em todos os jornais, vou acrescentar mais algumas ponderações para a sua reflexão:

1 – A alta do dólar favorece claramente as empresas exportadoras, pois estas têm receitas em dólar e despesas em reais. Assim, as empresas exportadoras de matérias-primas são as mais beneficiadas, como as de celulose, siderurgia e minério de ferro. Já o ramo de petróleo é a exceção à regra, em virtude das constantes intervenções do Governo Federal na Petrobrás. Por exemplo, a Petrobrás compra combustível no exterior mais caro e o revende mais barato no mercado interno, pois o preço é “tabelado” pelo Governo, o que é péssimo para o caixa e desempenho da companhia no curto e médio prazo.
2 – Outro benefício é que a alta do dólar deixa a Bolsa Brasileira mais barata e, consequentemente, mais atrativa para os estrangeiros. Desta forma, favorece ainda mais a recuperação da Bovespa.
3 – As empresas de consumo e varejo podem ter desempenho misto, algumas podem ganhar e outras perder. Depende muito do nicho de atuação destas companhias.
4 – Após a demora do Banco Central em atuar de maneira efetiva no mercado de câmbio, a última ação anunciada no dia de 22 de agosto (programa continuado de oferta diária da moeda estrangeira), finalmente surgiu efeito e o dólar perdeu importante suporte nesta semana (R$ 2,32), uma queda de mais de 5% em relação ao último topo em 21/08.
5 – Segundo alguns analistas, outra medida do Banco Central que poderia ser bastante efetiva é aumentar os compulsórios dos bancos (“dinheiro guardado no Banco Central”), o que provocaria escassez do real. Desta forma, os bancos seriam “obrigados” a vender suas reservas em moeda estrangeira, o que derrubaria ainda mais o dólar. Outro efeito benéfico desta medida neste momento da economia brasileira é a redução do crédito e, por conseguinte, alívio no processo inflacionário.
6 – Por último, devemos lembrar que uma eventual intervenção americana na Síria poderá afetar negativamente os mercados de ações. 

Após estes breves comentários, qual o cenário mais provável para o IBOV e o dólar até o fim do ano?
Bolsa – Após ultrapassar os 54 mil pontos, ontem e hoje, uma correção (queda) no curto prazo é provável e saudável – suportes em 52.000 e 49.400 pontos. Depois, o próximo o objetivo será superar a forte barreira em 57.000 pontos, o que não será fácil. Entretanto, acredito na superação deste patamar no médio prazo e quem sabe, buscarmos ainda este ano, os 63.000 e 69.000 pontos. Como o IBOV fechou 2012 em 60.952 pontos, assim poderíamos ter uma valorização no ano de até 15%. Já em relação ao fundo de julho de 2013 uma valorização expressiva de mais de 50%.
E o dólar? Como já comentado no dia 23 de agosto, acho que a recente tendência de baixa deverá permanecer no restante do ano, obviamente com algumas turbulências, por vezes pesadas.
Nunca é demais lembrar que no mercado financeiro não existem certezas e sim probabilidades. Todos os caminhos são possíveis!

Aguardemos os próximos capítulos.
MJR

sexta-feira, 6 de setembro de 2013

Oportunidade de investimento!


Quando alertei para uma possível reversão do Bovespa no começo de julho, algumas pessoas foram céticas em acreditar. Hoje, o índice finalmente rompeu os 52.400 pontos – alta de mais de 20% em relação ao fundo do ano; em apenas 2 meses.

Bom, mas agora gostaria de comentar outra ótima oportunidade de investimento: FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FII). Vários destes fundos estão bastante atrativos, pois foram afetados indiretamente pela baixa perfomance da Bolsa no primeiro semestre. Entretanto, são ativos bem distintos do mercado de ações, por diversas razões.

Alguns FII estão sendo negociados com até 25% de deságio em relação ao seu valor patrimonial da cota. Outros estão pagando 1% de dividendos mensais (sobre o valor de mercado da cota atual), livres de Imposto de Renda para pessoas físicas – recordando a poupança rende pouco mais de 0,5%. Desta forma, além da remuneração mensal, você poderá ganhar também com a valorização da cota. É muito provável que haja uma boa recuperação destes fundos em breve, como ocorreu com o mercado de ações. É “pagar ou esperar” para ver! MJR

terça-feira, 3 de setembro de 2013

Bolha imobiliária no Brasil?


Recentemente, durante um evento, uma colega de profissão me perguntou, se o mercado imobiliário em Goiânia continuará subindo; pois segundo ela, os preços estariam exorbitantes. Respondi rapidamente, pois estávamos numa conferência, que os preços dos imóveis dificilmente teriam uma correção mais significativa nos próximos anos. Porém, a pergunta continuou viva na minha memória durante o fim de semana. Resolvi então analisar e estudar um pouco mais sobre o assunto. Por curiosidade, nesta segunda saiu um artigo no site Infomoney – link abaixo – sobre uma possível bolha no mercado imobiliário brasileiro, dita por um grande especialista no assunto, o professor americano Robert Shiller da Yale University, durante um evento da Bolsa em Campos de Jordão, SP.

Ano passado, quando escrevi o capítulo do meu livro sobre o tema, tinha uma clara convicção de que não vivíamos uma bolha imobiliária. Segue abaixo, o texto na íntegra:
Até quando vai o boom imobiliário? Apesar da recente supervalorização dos imóveis nas grandes cidades na década passada, há motivos para acreditar que os preços vão continuar subindo. Talvez não no ritmo atual, mas uma desvalorização aguda me parece mais remota. Veja alguns motivos:
·        O financiamento imobiliário no Brasil quando comparado a outros países ainda é baixo, menos de 5% do PIB. Em outros países chega a 15%;
·        O déficit habitacional no país ainda é gigante;
·        O aumento do poder aquisitivo da classe média é crescente e sustentável;
·        Apesar de o Brasil ser a sexta maior economia do mundo (2011), o PIB percapita do Brasil ainda é “sofrível”, muito aquém dos países ricos;
·        As políticas de incentivo do Governo Federal (por exemplo, o programa “Minha casa, Minha vida”) são cada vez mais frequentes;
·        Segundo economistas, o ritmo de crescimento do PIB do Brasil deve permanecer em média acima dos 3% nos próximos anos;
·        Os grandes eventos esportivos desta década devem fomentar ainda mais o mercado imobiliário;

Estes foram os motivos elencados por mim naquela época. Desta forma, se julgarmos friamente apenas os dados relatados acima, chegaremos à conclusão que realmente não estamos vivendo uma bolha imobiliária, pois após um ano, os dados atuais são muito semelhantes aos de 2012. Entretanto, confesso que devemos ficar mais atentos e cautelosos, pois os aspectos colocados pelo professor são intrigantes. É bom salientar que não há nenhum cenário emergencial, pois como ele mesmo disse, ainda não há dados objetivos da existência de uma bolha, apenas uma suspeita. Daí como proceder? 

Segundo o professor americano, os preços dos imóveis deveriam subir baseados principalmente no aumento dos custos da construção civil: insumos, mão de obra, etc. Entretanto, na última década o aumento foi muito além da inflação. Os terrenos e lotes tiveram altas vigorosas nas principais capitais e, por conseguinte, o metro quadrado construído também subiu de forma expressiva. Apenas por curiosidade, no final da década de 90, um apartamento novo voltado à classe média, numa área nobre em Goiânia, era comercializado por volta de R$ 800,00 o metro quadrado. Hoje um imóvel semelhante é vendido por mais de R$ 5.000,00. Alta de mais de 500%. Imóveis de luxo chegam a custar quase R$ 8.000,00. Lembre-se: os preços não subirão para sempre!  É provável que exista um grande componente de especulação na avaliação dos imóveis, pois a sobrevalorização interessa a muitas pessoas. Porém, até agora, apesar do aumento da oferta e da redução da demanda nos últimos anos (crise econômica), ainda não foi suficiente para derrubar os preços. Outro fato importante: as grandes incorporadoras nacionais reduziram seus lançamentos nos últimos dois anos, o que acarretará uma menor oferta de apartamentos nos próximos anos e, desta forma, pressionará ainda mais os preços.

Mídia e Bancos – Ambos têm importante papel no nível dos preços. A mídia acaba por inflar indiretamente os preços, pois os comentários constantes de uma valorização duradoura dos imóveis atraem novos investidores, especialmente aqueles com pouca experiência no ramo, aumentando ainda mais os valores. Os Bancos por sua vez, especialmente os públicos, aumentaram significativamente o crédito imobiliário, muitas vezes com pouca atenção à análise de crédito. Este último aspecto, sem dúvidas, é o mais preocupante, pois as crises imobiliárias ocorridas em outros países foram criadas ou fomentadas pelo crédito imobiliário “podre”, ou seja, empresta-se dinheiro para pessoas que não têm a garantia suficiente para honrar o saldo devedor. Foi assim na crise dos subprimes nos Estados Unidos na última década.


Diante deste cenário incerto, o que fazer? Talvez o melhor seja agir com muita cautela. Evite aumentar a exposição ao mercado imobiliário. Acompanhe de perto a evolução dos preços e, principalmente, diversifique seus investimentos. Como se sabe, qualquer mercado é cíclico, os momentos de alta são alternados com os de baixa. Esta é a regra! Se existe alguma dúvida sobre o futuro dos preços dos imóveis, procure alternativas. Apesar de continuar achando que uma correção aguda nos preços dos imóveis é uma possibilidade mais remota, esta hipótese não pode ser completamente afastada e, portanto, devemos ficar em alerta! MJR